Immobilier français, LMNP, Pinel,... Jean-Marc est dégoûté

Oui, franchement, Jean-Marc est dégoûté. Avant son départ pour le Canada, il avait exploité toutes les niches fiscales françaises concernant l’immobilier : Pinel, Scellier, Borloo, locations meublées non professionnelles… Il pensait avoir maximisé ses avantages, tout en jouant le jeu des différents gouvernements qui, eux, ont toujours su séduire les Français avec la pierre.

Mais depuis qu’il est installé au Canada, bonjour la douche froide : les impôts canadiens s’occupent de tout. Car au Canada, on ne rigole pas : l’imposition porte sur vos revenus mondiaux. Ses loyers français doivent donc être déclarés… et cette fois, il n’y a plus de passe-droit.

Le revenu à déclarer ? Le revenu réel, calculé selon les règles canadiennes. Ce revenu correspond à la différence entre les loyers perçus et toutes les charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, frais de copropriété, taxes municipales, petits travaux, déneigement, gestion… Jean-Marc doit fournir le détail complet, et là, le seum monte encore.

Et ce n’est pas tout : l’impôt canadien et québécois sera calculé, puis réduit d’un crédit basé sur l’impôt payé en France. Sauf que si Jean-Marc avait profité d’un avantage fiscal français pour diminuer son impôt, ce dernier avantage tombe à l’eau : au Canada, il sera recalculé sur le revenu réel… autrement dit, bye-bye les dispositifs français.

Si, en France, ses revenus n’étaient pas imposés au réel, il devra refaire tout le calcul selon les normes canadiennes. Résultat : son imposition finale dépend d’une différence entre un impôt calculé au Canada et un crédit d’impôt basé sur un impôt français calculé différemment…

Alors, Jean-Marc se demande : “Est-ce que j’ai vraiment gagné quelque chose ?” Malheureusement, en général, plus on paye d’impôts en France, moins on sort gagnant au Canada. Par exemple, si ses loyers étaient taxés à 37,2 % en France et que son taux canadien n’est que de 25 %, il ne récupérera pas tout. En effet, le Canada ne rembourse pas l'impôt français, ce n'est pas surprenant. Pour Jean-Marc, c'est juste frustrant.

À l’inverse, si un dispositif français avait déjà réduit ses impôts, il reste quelques marges de manœuvre pour jouer avec les règles canadiennes et diminuer l’imposition finale. Mais ça nécessite un vrai calcul au préalable pour savoir si ses biens restent rentables.

Dernier point qui achève Jean-Marc : en France, tous les dispositifs ne sont pas accessibles aux non-résidents. Autrement dit, il ne peut pas se contenter de son ancienne stratégie ; il faut vérifier exactement ce dont il peut bénéficier en tant que résident fiscal canadien.