Les français aiment la pierre et les différents gouvernements ont tout fait pour leurs en donner le goût.
Ainsi, les avantages fiscaux s’appliquant aux revenus locatifs se sont multipliés sous la forme de différents dispositifs qui se rattachent soit aux biens concernés (Pinel, Scellier, Borloo…) soit aux modalités de la location (Location meublée professionnelle...).
Mais si vous êtes expatriés au Canada, comment devez-vous déclarer ces revenus locatifs dans votre déclaration de revenus canadienne (et québécoise, le cas échéant) ?
Au Canada, l’imposition porte sur vos revenus mondiaux. Vos revenus locatifs français sont donc à déclarer.
Mais, attention ! Le revenu à déclarer est le revenu réel calculé selon les normes canadiennes.
Le revenu réel correspond à la différence entre la somme des loyers perçus et les charges réelles que vous avez supportées au cours de l’année (vous devrez en fournir le détail dans la déclaration : intérêts d’emprunt, frais de copropriété, taxes municipales, petits travaux d’entretien, déneigement, frais de gestion…).
L’impôt canadien et québécois sera calculé puis réduit de tout ou partie de l’impôt payé en France sur la même location.
Si, en France, vous bénéficiez d’un avantage fiscal produit par un dispositif particulier, il sera effacé par l’imposition canadienne puisque cet avantage diminuera ou fera disparaître l’impôt payé en France.
Si, en France, vous n’êtes pas imposé au réel (en fonction des modalités de la location), il vous faudra, au Canada, effectuer le calcul du revenu réel pour déterminer l’impôt canadien.
Votre imposition sera donc déterminée en faisant la différence entre un impôt canadien calculé au réel et un crédit d’impôts basé sur des impôts français calculés sur une autre base…
Alors si vous bénéficiez d’un des dispositifs français, sortez-vous gagnant de l’opération ?
En règle générale, plus vous payez d’impôts en France, moins vous serez gagnant.
Ainsi, si vos revenus locatifs sont taxés au maximum (37,2%) en France et que, par exemple, votre taux d’imposition canadien n’est que de 25%, vous ne récupérerez pas la totalité de l’impôts payé en France.
Naturellement, si votre taux d’imposition est supérieur à 37, 2 % au Canada, ce sera différent.
Si en revanche, votre impôt est réduit en France grâce à un des dispositifs existants, cela ouvre, quel que soit votre taux d’imposition au Canada, certaines marges de manœuvre en utilisant les dispositifs fiscaux locaux pour réduire l’imposition finale.
Il y a donc un calcul à faire au préalable pour déterminer la rentabilité de votre ou de vos biens.
Une dernière chose : tous les dispositifs français ne sont pas ouverts aux non-résidents. Il est donc important de bien vérifier de quels avantages vous bénéficiez vraiment en tant que résident fiscal canadien.