Changement d’usage ou la surprise fiscale de Jean-Marc

Jean-Marc est Français et s’était installé à Montréal, où il avait acheté une jolie maison. Il y a vécu quelques années, heureux d’avoir trouvé son petit coin de paradis.

Puis, changement de cap : il décide de retourner vivre en France. Mais il garde précieusement sa maison montréalaise — « On ne sait jamais, ça peut servir ! » — et la met en location. Les années passent, les locataires défilent, et Jean-Marc finit par revenir s’installer au Canada.

Évidemment, à son retour, il souhaite reprendre possession de sa maison et en faire de nouveau sa résidence principale. Mais c’est là que le fisc entre en scène…

Le changement d’usage : quand le fisc voit une vente là où il n’y en a pas

Aux yeux de l’Agence du revenu du Canada (ARC), ce retour à la maison n’est pas un simple emménagement : c’est un nouveau changement d’usage. En effet, la maison cesse, d’être locative et redevient résidence principale.

Le précédent changement est intervenu lors du départ de Jean-Marc, lorsque de résidence principale sa maison est devenue résidence locative. Fort heureusement, ce premier changement d’usage, qui a été dûment déclaré, n’a aucune incidence fiscale. Jean-Marc n’en a donc pas gardé souvenir.

Ce ne sera pas le cas du suivant. Dommage !

En clair et pour son retour :

La maison n'est plus locative et devient à nouveau la résidence principale de Jean-Marc.

L’ARC considère, alors, qu’il y a eu une vente fictive à la juste valeur marchande, suivie d’un rachat immédiat, ce qui donne lieu à un calcul de gain en capital.

👉 Pas de déménageurs, pas de notaire, mais une jolie ligne à ajouter dans la déclaration d’impôt (en fait, un beau formulaire).

Exemple chiffré (et un peu piquant)

Valeur de la maison au début de la location : 300 000 $

Valeur au retour de Jean Marc : 500 000 $

Gain en capital : 200 000 $

Portion imposable (50 %) : 100 000 $ (qui intégreront le revenu de Jean-Marc l’année du changement d’usage)

Résultat : même sans avoir touché un seul chèque d’acheteur, Jean-Marc doit tout de même passer à la caisse. Le gain en capital fictif se transforme en impôt réel.

Conclusion

Jean-Marc pensait simplement retrouver sa maison après un long séjour en France. Mais pour l’ARC, ce n’est pas un retour, c’est une opération fiscale : changement d’usage, disposition réputée et gain en capital imposable.

Heureusement que la maison est belle parce qu’au final, #cestjeanmarcquipaie